なぜ台湾の住宅価格は高止まりするのか：人口動態から政策の歪みまで

経済学の基本的論理によれば、ある国の人口が減少し始め、出生率が世界最低水準に落ち込み、若年層の割合が縮小し続ければ、住宅需要はそれに応じて縮小し、価格は合理的な水準に回帰するはずである。しかし台湾の不動産市場は逆説的な光景を呈している。2020年に台湾の人口は初めてマイナス成長を記録したが、同年、住宅価格指数は過去最高を更新し、その後も上昇を続けている。この「人口減少、住宅価格上昇」というパラドックスの背後には、どのような構造的要因と政策の歪みがあるのだろうか？

一、価格を下げるべき客観的要因

少子化と人口のマイナス成長：需要の根本的変化

台湾の出生率は世界最低水準にまで低下している。内政部の統計によると、2023年の台湾の合計特殊出生率はわずか0.87であり、人口の安定維持に必要な2.1の置換水準を大きく下回っている。2020年には台湾の人口が初めてマイナス成長を記録し、死亡数が出生数を上回った。この傾向は悪化の一途をたどっている。国家発展委員会は、台湾の人口が2070年までに1,449万人まで減少すると予測しており、現在の水準から約40%の減少となる。^[1]

住宅経済学の観点からすれば、人口減少は直接的に住宅需要の縮小を意味する。日本の経験は明確な比較対象を提供する。1990年代のバブル崩壊後、日本の住宅価格は20年以上にわたって下落を続け、一部の過疎地域では空室率が30%を超えた。野村総合研究所の調査によれば、日本の住宅供給過剰問題は人口減少と密接に相関している。^[2]

台湾の現在の空き家数はすでにかなりの水準に達している。内政部によれば、2022年の台湾における低利用住戸（いわゆる「空き家」）は約89万戸で、全国住宅ストックの9.8%を占めている。時折使用される住居を含めれば、実際の遊休住戸数はさらに多い。これらの数字は、台湾に住宅が不足しているのではなく、「手頃な住宅」が不足していることを示している。^[3]

建設コスト：上昇が限定的な供給側要因

住宅価格上昇の一般的な説明として建設コストの増加が挙げられるが、データを精査すると、建設コストの上昇だけでは住宅価格の急騰を説明するには不十分であることが分かる。

主計総処の営造工程物価指数によると、2015年から2023年にかけて建設コストの累積上昇率は約25%であった。同期間に信義房価指数は全国の住宅価格が50%以上上昇し、台北以外の大都市圏では60%から80%の上昇を示している。つまり、住宅価格の上昇は建設コストの上昇の2倍から3倍に達している。^[4]

さらに注目すべきは、建設コストにおける最大の変数である土地コストそのものが住宅価格の関数であるということだ。住宅価格が上昇するとデベロッパーはより高い地価を支払う意思を持ち、地価を押し上げる。地価上昇が住宅価格上昇を「引き起こす」のではない。この因果関係の明確化は重要である。多くの場合、需要が住宅価格を押し上げ、住宅価格が地価を押し上げるのであって、その逆ではない。^[5]

労務費に関しては、台湾の建設業界は確かに労働力不足に直面しているが、賃金調整は比較的穏やかである。労働部によると、建設業の平均賃金は2015年から2023年にかけて約20%上昇し、物価全体の上昇とほぼ同等で、異常な急騰は見られない。^[6]

二、政府政策の意図せざる結果

新青年住宅ローン：補助金による需要の創出

2023年8月、政府は「新青年安心成家優遇融資」（通称：新青年住宅ローン）を導入し、40年返済、5年間の元金据置期間、金利補助などの優遇条件を提供した。この政策は若者の住宅購入を支援することを目的としていたが、実際の効果は逆効果であった可能性がある。

経済学的に見れば、需要側の補助金は住宅購入のハードルを下げるのではなく、価格を押し上げる傾向がある。これは需給の基本的論理に従う。より多くの人がローン返済を負担できるようになると住宅需要が増加し、供給が対応して増えなければ価格は必然的に上昇する。新青年住宅ローンの導入後、住宅取引量は確かに回復したが、価格も上昇し、優遇ローンが提供するはずだった「取得可能性」の改善を部分的または完全に相殺した。^[7]

長期的な影響はさらに懸念される。40年の住宅ローンは、30歳の住宅購入者が70歳を過ぎても、つまり退職後もローンの債務を抱え続けることを意味する。これは個人の財政リスクを高めるだけでなく、家計の財務的柔軟性を限界まで圧縮する。2008年の米国サブプライムローン危機から得られた教訓の一つは、まさに住宅ローン条件の過度な緩和がシステミックリスクを蓄積するということであった。^[8]

さらに、新青年住宅ローンの「元金据置」機能――最初の5年間は利息のみの支払いで元金返済なし――は危険な遅延効果を生む。据置期間終了後、毎月の返済額は劇的に増加し、その時点で経済環境が悪化したり金利が上昇すれば、デフォルトリスクは大幅に高まる。この「今は甘く、後で苦い」設計は、問題を解決するのではなく先送りしているに過ぎない。

社会住宅：名ばかりの解決策

社会住宅は蔡英文政権の重要な政策公約であり、20万戸の建設を目標としていた。しかし2024年時点で、完成済みおよび建設中の合計は約10万戸にとどまり、そのほとんどが特定の地域に集中しており、住宅供給全体への影響はごくわずかである。^[9]

より根本的な問題は、台湾の社会住宅政策に構造的矛盾が含まれていることである。第一に、社会住宅の家賃は通常、市場相場の70〜80%に設定されており、一見割引されているが、真に困窮している人々にとっては依然として大きな負担である。第二に、社会住宅の入居資格の制限（所得上限など）により、「サンドイッチ階層」――所得が高すぎて社会住宅の資格がないが、市場価格の住宅を購入するには低すぎる中間層の多くが排除されている。^[10]

国際比較の観点からすると、台湾の社会住宅ストックは全住宅の約0.2%であり、オランダ（30%）、オーストリア（24%）、デンマーク（21%）、英国（17%）、さらには日本（5.7%）や韓国（5.1%）をはるかに下回っている。市場に対する有意な調整効果を達成するには、社会住宅ストックは少なくとも5%に達する必要があり、台湾の場合これは約45万戸、現在の目標の2倍以上を意味する。^[11]

低い保有税：住宅の買い溜めを助長する制度設計

台湾の不動産保有税（家屋税と地価税）は長年にわたり低水準に設定されており、これが不動産の買い溜めを助長し住宅の流通を抑制する主要因となっている。財務部のデータによると、台湾の実効不動産税率は約0.1%〜0.2%で、米国（1%〜2%）、日本（1.4%）、韓国（0.5%〜1%）を大きく下回っている。^[12]

低い保有コストは、住宅を空き家にしておく機会費用が極めて低いことを意味する。富裕な投資家にとって、複数の物件を保有し値上がりを待ちながら最小限の年間税金しか支払わないことは、極めて収益性の高い投資戦略である。これが、大量の資金が不動産市場に流入し続ける中で台湾の空室率が高止まりしている理由を説明する。

政府は複数物件所有者に対する税率を引き上げる「空き家税」改革を導入したが、実際の税率は依然として国際基準を大きく下回っている。さらに重要なことに、家屋税の課税標準（政府評定の現在価額）は長年にわたり過小評価されており、市場価値のわずか20〜30%程度にとどまっている。これが名目税率の調整効果を大幅に弱めている。^[13]

三、需要側の構造的支持要因

ベビーブーム世代からの世代間資産移転

台湾の戦後ベビーブーム世代（概ね1946年〜1964年生まれ）は経済奇跡の主な受益者であった。彼らは住宅価格が比較的低い時代に不動産を購入し、価格の高騰に伴い相当な不動産資産を蓄積した。現在、この世代の大半はすでに退職しているか退職間近であり、次世代への資産移転が始まっている。

この世代間資産移転は住宅市場に深い影響を与えている。多くの若者が住宅購入の際に親から相当な資金援助を受けている。不動産仲介会社の調査によると、初めて住宅を購入する人のうち親の資金援助を受けている割合は年々増加しており、一部の調査では50%を超えている。^[14]

この「親バンク」現象にはいくつかの重要な含意がある。第一に、住宅需要を人為的に維持している。若者の給与では住宅価格を支えられなくても、親の援助がギャップを埋める。第二に、社会的不平等を悪化させている。裕福な親を持つ若者は住宅市場に参入できるが、家族の支援がない者は排除される。第三に、「住宅価格は常に上がる」という自己実現的予言を生み出している。親が多額の援助を提供する意思があるのは、まさに不動産が最も安全な投資だと信じているからである。^[15]

TSMC効果：プレミアム給与のスピルオーバー

半導体産業のグローバルリーダーとして、TSMCは台湾の平均を大きく上回る給与水準を提供している。TSMCの年次報告書によると、2023年の台湾従業員の平均年収は約300万台湾ドルで、全国の被雇用者平均の5倍以上である。これらの「プレミアム給与」は購買力の卓越した住宅購入者層を生み出し、周辺の住宅市場に大きな影響を与えている。^[16]

最も顕著な事例は新竹である。TSMCの本社と主要なファブが新竹サイエンスパークに位置していることから、新竹の住宅価格は過去10年間で倍増した。竹北市の新築分譲物件は1坪あたり50万台湾ドルを超え、台北の外縁部に匹敵する水準に達している。台南（南部科学園区）や高雄（楠梓）でも、TSMC新工場周辺地域で住宅価格が異常に急騰する同様の効果が見られる。^[17]

TSMC効果は単なる「高給与が住宅価格を押し上げる」問題ではない。より深い影響は、市場の「参照価格」を変えてしまうことにある。ある地域に大量の高所得住宅購入者が出現すると、デベロッパーは価格戦略を調整し、新築物件の価格をより高い水準に設定する。既存の住宅所有者も期待する売却価格を引き上げる。この「価格アンカリング」効果は、TSMC社員が住んでいない周辺地域にまでスピルオーバーする。

さらに、TSMC効果には「期待先行」の側面がある。TSMCがある場所に工場を建設すると発表すると、建設が始まる前から住宅価格が上昇し始めることが多い。投資家が将来の高給職の流入を見込むためである。この「期待主導型」価格上昇は、実際のファンダメンタルズを超えることがあり、局所的なバブルを生み出す。^[18]

低金利環境と資本の惰性

過去10年余り、世界は低金利環境にあり、台湾も例外ではない。中央銀行の再割引率は歴史的低水準に長期間据え置かれ、住宅ローン金利もそれに追随した。低金利は不動産保有の資本コストを直接的に引き下げ、住宅取得可能性を改善し、より多くの資金を不動産市場に引き寄せる。

投資の観点からは、低金利は固定収益資産（債券や定期預金など）のリターンを圧縮し、投資家に代替投資先を求めさせる。「インフレヘッジ」と「安定的な値上がり」という特性を持つと認識されている不動産が、資金の主要な行き先となる。この「資本の惰性」が住宅価格を支える重要な要因の一つである。^[19]

四、根深い制度的・文化的要因

「有土斯有財（土地を持てば財あり）」の文化的慣性

台湾社会には不動産に対する根深い選好が存在し、これは中国の伝統的な「有土斯有財」の概念と密接に結びついている。この文化的枠組みにおいて、不動産を所有することは単なる経済的行為ではなく、社会的地位の象徴、成人の証、結婚の前提条件でもある。この文化的慣性は「非合理的な」住宅需要を生み出す。賃貸の方が経済的に有利な場合でも、人々は持ち家に固執するのである。^[20]

賃貸市場の構造的欠陥

台湾の賃貸市場は長年にわたり「闇」の状態で運営されてきた。多くの家主は脱税のために賃貸収入を申告せず、その結果、賃貸市場の透明性が欠如し、借主の権利保護が不十分となっている。この未成熟な賃貸市場が「買った方が借りるより得」という考え方をさらに強化している。^[21]

ヨーロッパの多くの国では、賃貸が主流の住居形態である。ドイツの持ち家率は約50%、スイスはさらに低い約40%であるが、これらの国の住民は生活の質が劣ると感じてはいない。重要なのは堅固な賃貸保護制度――長期賃貸契約、家賃規制、借主の権利保護――であり、これらが賃貸を安定した尊厳ある住居選択肢にしている。^[22]

五、政策提言と考察

需要側補助金から供給側拡大へのシフト

現行政策の最大の盲点は「需要の補助」に過度に注力し、「供給の増加」を怠っていることである。新青年住宅ローン、初回購入者向け優遇措置、各種賃貸補助はすべて本質的に需要刺激策である。供給が比較的固定されている場合、これらの政策は取得可能性を改善するのではなく、価格を押し上げるだけである。^[23]

より効果的なアプローチは供給を増やすこと――特に中価格帯住宅の供給を増やすことである。これには土地利用規制の見直し、建築許可プロセスの簡素化、都市再生の推進、遊休公有地の放出など、総合的な施策が必要となる。

保有コストの引き上げによる投機需要の抑制

不動産の買い溜めと投機を抑制する最も直接的な方法は、不動産保有コストを引き上げることである。これは家屋税と地価税の実効税率を大幅に引き上げ、国際基準に近づけることを意味する。同時に、課税標準は著しく過小評価されている政府評定価額ではなく、市場価値で評価されるべきである。^[24]

六、日本のバブル崩壊の教訓：価格アンカリングをいかに打破するか

価格アンカリング：価格は上がり続けるという集団幻想

行動経済学の「アンカリング効果」は住宅価格の硬直性を理解する鍵である。市場参加者が長期にわたる価格上昇を経験すると、過去の高値を「アンカー」として使用し、価格はその水準にとどまるか上昇し続けるべきだと信じるようになる。売り手は心理的アンカー価格以下では売りたがらず、買い手はさらなる上昇を期待して市場に殺到する。^[26]

日本のバブル形成：1985年〜1990年

日本の不動産バブルの形成は、1985年のプラザ合意にまで遡ることができる。対米貿易黒字を緩和するために日本は大幅な円高に同意した。円高による輸出への圧力を相殺するため、日本銀行は緩和的な金融政策を実施し、公定歩合を1985年の5%から1987年の2.5%まで引き下げ、1989年まで低水準を維持した。^[27]

この低金利環境下で、大量の資金が不動産市場に殺到した。1985年から1990年にかけて、東京の商業地価格は3倍以上、住宅地価格は2倍以上に上昇した。ある時点では日本の全土地の総額がアメリカの全土地の4倍を超えた。アメリカの国土面積のわずか4%の国の土地が4倍の価値を持つという数字自体が、バブルの異常さを物語っている。^[28]

バブル崩壊の始まり：ドミノ効果

1989年5月、日本銀行は金利の引き上げを開始し、公定歩合を1990年8月までに2.5%から6%へと段階的に引き上げた。同時に大蔵省は不動産向け融資の伸びを制限する「総量規制」を実施した。これらの引き締め策がバブルを破裂させる最後の一撃となった。^[29]

ドミノ効果は以下のように波及した。まず金利上昇が住宅ローンの負担を増加させ、限界的な購入者が市場から退出し新築住宅の販売が減少した。次にデベロッパーが販売不振により資金繰りに窮し、値下げを余儀なくされ、「価格は上がるだけ」という期待が初めて破られた。さらに値下げが様子見姿勢を誘発し、「下がるほど買わない」という負のフィードバックループが生まれた。そして価格下落が銀行の担保価値を毀損し、銀行が与信を引き締め、需要をさらに抑制した。最終的に企業と家計のバランスシートの悪化が消費と投資を収縮させ、経済を不況に追い込み、住宅価格をさらに押し下げた。^[30]

「バランスシート不況」：失われた30年

経済学者リチャード・クーの「バランスシート不況」理論は、日本が長期停滞に陥った理由について深い説明を提供する。資産価格が暴落すると企業や家計の資産は縮小したが、負債（住宅ローン、銀行融資）は減少せず、「技術的な債務超過」（資産が負債を下回る）状態が生じた。この状況下で企業や家計の最優先目標はもはや利益の追求や消費ではなく、債務の返済とバランスシートの修復であった。^[32]

この「失われた30年」は台湾にとって重要な警告を含んでいる。もし台湾の高住宅価格が最終的に暴落に至った場合、同様のバランスシート不況に直面する可能性がある。

結論：住宅価格と社会の未来

台湾における住宅価格の高止まりは複雑なシステムの産物である。少子化は住宅市場を冷却させるはずだが、政策補助金が人為的な需要を創出している。建設コストの上昇は限定的だが、投機と買い溜めが大量の資金を吸収している。若者の賃金は停滞しているが、親からの世代間資産移転がギャップを埋めている。金利は上昇しているが、TSMC効果が過剰な購買力のポケットを生み出している。

これらのシステムの各構成要素は相互に強化し合い、一見打破不可能な「高価格均衡」を形成している。しかし永遠に続く均衡はない。日本の経験は人口動態の力が最終的に他の要因を圧倒することを教え、アメリカの経験は過度に拡大した信用が最終的に清算されなければならないことを教え、世界的な経験は永遠に上がり続ける市場はないことを教えている。

問題は台湾の住宅価格が調整されるかどうかではなく、どのような形で、どのタイミングで、誰にどのような結果をもたらすかである。ゆっくりとした秩序ある調整か、激しい破壊的暴落か？政策による軟着陸か、市場による強制的な修正か？これらの問いへの答えは、今日の政策選択と社会的合意にかかっている。

若い世代にとって、住宅価格の背後にある構造的要因を理解することは、より合理的な人生の決断を下す助けとなる。歯を食いしばって住宅を購入するのか、賃貸を続けるのか、あるいは高価格の大都市圏を離れるのか。結局のところ、家は人生の器に過ぎず、人生のすべてではない。住宅価格が資源配分を歪め、若者の選択肢を制約する社会において、「良い人生」とは何かを再定義することが、最も根本的な前進の道かもしれない。